Umowa pośrednictwa – kto opłaca prowizję

Wszystkie agencje nieruchomości, które działają w naszym kraju, zarabiają na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego – dopiero w momencie osiągnięcia sukcesu sprzedażowego, a więc kiedy zostanie sprzedana nieruchomość, na która mieli sporządzona umowę pośrednictwa, agencja uzyskuje prawo do otrzymania prowizji za daną transakcję. Generalnie stosowane są w Polsce dwa rodzaje uzyskiwania prowizji w ten sposób – prowizja pobierana tylko od sprzedającego nieruchomość (umowy bezpośrednie pośrednictwa) oraz prowizja pobierana zarówno od sprzedającego nieruchomość, jak i od kupującego, kiedy jest to umowa zwykła, nieważne przy tym jest, czy jest to otwarty typ umowy, czy z prawem do wyłączności. Agencje bardziej chętnie pracują na umowach bezpośrednich, namawiając swoich klientów do podpisywania takich umów – łatwiej jest uzyskać prowizje od jednej strony niż od dwóch, a ponadto umowa bezpośrednia nie zniechęca klientów zainteresowanych nieruchomością, bo przecież nikt nie lubi ponosić dodatkowych kosztów, poza kwotą wynegocjowaną z drugą stroną jako koszt zakupu danej nieruchomości. Jeśli rewizja jest pobierana od obu stron transakcji, a więc sprzedającego i kupującego, jest ona zazwyczaj takiej samej wysokości, chociaż w tym względzie też nie ma żadnych uregulowań prawnych. Kwota pobierana od sprzedającego jest zawarta w umowie pośrednictwa, jeśli zaś chodzi o stronę kupującą, to podpisywany jest dokument mówiący o prowizji w sytuacji, kiedy już dane osoby są zdecydowane na kupno danej nieruchomości i wynegocjowana zostaje konkretna kwota.

Czy agencje stosują zdrową konkurencję

Każda agencja pośrednictwa nieruchomości dąży do ego, aby mieć jak najwięcej klient, aby w swojej ofercie posiadać jak najwięcej pozycji – nieruchomości przeznaczonych zarówno na sprzedaż, jak i pod wynajem. Tymczasem na każdym ryku jest liczba ofert ograniczona, a więc osób mających do sprzedania nieruchomości nie przybędzie – wówczas trzeba dzielić się z innymi agencjami poszczególnymi ofertami. Jeśli w danym mieście nie ma za wiele agencji – nie ma problemu, ofert starczy dla wszystkich działających tam agencji. Jeżeli jednak w mieście na przykład wielkości 50 tysięcy działa 7 czy 8 agencji, wówczas rzeczywiście rywalizacja pomiędzy nimi będzie ostra, ponieważ jest po prostu za mało ofert nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, kiedy niektóre agencje nie pracują w ogóle na umowach otwartych, uznając, że jest to nieopłacalne. Jak mogą wyglądać zabiegi poszczególnych agencji w walce o klienta, tego, kto posiada nieruchomość do sprzedaży lub wynajęcia i skłony jest nawiązać współpracę a agencją. Najczęściej agencje konkurują pomiędzy sobą kusząc klientów obniżona prowizją – zdarzają się nawet sytuacje, że prowizja zostaje obniżona z 2,5 procent do 1, wówczas klient przeliczając sobie procent na pieniądze wybiera agencje, która w razie znalezienia kupca na jego nieruchomość otrzyma za to mniejsze wynagrodzenie. Inne agencje nie kusza obniżona prowizją, a pokazują, jak bardzo są skuteczne w działaniu, ile nieruchomości, które posiadały w swojej ofercie, zostało korzystnie sprzedanych, w jak krótkim czasie.

Jak czytać warunki umowy pośrednictwa

W przypadku nawiązania już konkretnej współpracy pomiędzy agencja nieruchomości a klientem posiadającym nieruchomość na sprzedaż rozpoczyna się ona – jeśli chodzi oczywiście o termin i faktycznie odejmowane przez agencję działania – z dniem podpisania umowy pośrednictwa. Jeśli jeszcze jest to umowa typu otwartego, a klient po jakimś czasie wczytując się w warunki umowy uzna, że nie jest ona korzystna dla niego, może ja zerwać bez konsekwencji. Jeżeli jednak będzie to umowa na wyłączność, to lepiej jest przed podpisaniem tego dokumentu dokładnie przeanalizować wszystkie zawarte w niej zapisy, bowiem może być problem z jej zerwaniem (oczywiście bez konsekwencji) albo też zmiana zapisów w niej obowiązujących. Jeśli czytając taka umowę nie rozumiemy w pełni niektórych jej zapisów, warto jest pytać od razu przedstawiciela agencji nieruchomości, jak należy interpretować dane zapisy, aby wszystko było jasne. Jeżeli pomimo tłumaczenia poszczególnych punktów umowy nie jesteśmy pewni, czy są one korzystne dla nas jako dla klienta, warto przyjrzeć im się bliżej – może to rozstrzygnąć znajomy prawnik, do którego udamy się z drukiem takiej umowy, bowiem czasami mogą się znaleźć w takich dokumentach zapisy, które mogą być w efekcie faktycznie niekorzystne dla strony sprzedającej nieruchomość. Jeżeli uznamy, że pewne zapisy są ewidentnie niekorzystne dla nas jako dla strony umowy, nie powinniśmy się na nie zgadzać – można przecież zmienić treść umowy, nawet w kwestiach ogólnych, wydrukować nowy tekst i podpisać – w tym zakresie nie ma żadnych obowiązkowych punktów, które w tego rodzaju umowie pośrednictwa muszą być zawarte.

Umowy otwarte – najbardziej popularne w Polsce

Polskie prawo nie reguluje kwestii takiej, jakie rodzaje umów są stosowane przez agencje pośrednictwa nieruchomości w procesie współpracy z klientami – sprzedającymi swoje nieruchomości. Najpopularniejsze w naszym kraju są umowy tak zwane otwarte – ponad dwie trzecie wszystkich umów jest zawieranych właśnie na zasadzie otwartości. Sama zasada tego rodzaju umów polega na tym, że można podpisać je z kilkoma agencjami nieruchomości jednocześnie – która agencja znajdzie klienta na daną nieruchomość, ta już dalej poprowadzi całą sprawę sprzedaży nieruchomości aż do finału, co spowoduje, że agencja będzie uprawniona do otrzymania wynagrodzenia – prowizji – ustalonej kwotowo (lub procentowo) w umowie pośrednictwa. Umowy otwarte nie są zawierane na konkretny okres czasu, są to umowy bezterminowe, z opcją rozwiązania ich przez którąkolwiek ze stron w dowolnym czasie, bez konieczności podawania przyczyny, bez żadnych konsekwencji – obie strony, agencja i właściciel nieruchomości wystawionej do sprzedaży – mają wolna rękę w działaniu. Tego rodzaju umowy są wygodne dla klienta, który nie musi wiązać się na dłuższy czas z jedną, konkretna agencja. Jak jest w przypadku umów na wyłączność – tu jest możliwość nawet wycofania się z umowy w sytuacji, kiedy klient w ogóle się rozmyśli co do samego faktu sprzedaży nieruchomości, co nie jest możliwe w przypadku umowy na wyłączność. Czy umowy otwarte są bardziej skuteczne od tych na wyłączność – tu zdania są podzielone. Jeśli agencja mająca taka umowę na wyłączność działa mało profesjonalnie, to rzeczywiście umowy otwarte są lepsze.

Czy każdy może zostać agentem nieruchomości

W ostatnich tygodniach weszły w życie nowe regulacje prawne w naszym kraju w odniesieniu miedzy innymi do zawodu pośrednika nieruchomości – została przeprowadzona deregulacja, zgodnie z nowymi przepisami nie trzeba już posiadać licencje pośrednika nieruchomości, aby założyć agencje pośrednictwa nieruchomości. Taka sytuacja na pewno sprzyjała będzie większej konkurencji na rynku nieruchomości, co zresztą było głównym celem twórców nowych regulacji prawnych, chodzi o ożywienie rynku, o stworzenie dodatkowych miejsc pracy, wyzwolenie aktywności zawodowej Polaków. Jednak wcale nie jest powiedziane, że w świetle nowych przepisów prawa powstaną agencje, które będą w stanie utrzymać się na rynku, konkurując z tymi, które już od dawna istnieją, mają ugruntowana pozycje, odpowiednia ilość kontaktów wśród osób czy to sprzedających nieruchomości, czy to poszukujących nieruchomości w celu ich kupna. Dobre chęci to jednak nie wszystko, bo przecież prowadzenie takiej agencji to konieczność również dobrego rozeznania na rynku nieruchomości, posiadanie również dość szerokiej wiedzy z zakresu prawa cywilnego, kwestii budowy domów, geodezji czy jeszcze wielu innych dziedzin. Ne można wygrać z istniejącymi już agencjami nieruchomości poprzez tylko i wyłącznie obniżanie wysokości prowizji, jakie mogą stosować nowi pośrednicy nieruchomości, klienci cenią, bowiem na równi z tym solidność, pracowitość, odpowiedni poziom wiedzy – przecież w ręce agencji oddają na pewien okres czasu los swoich nieruchomości.

Agencje nieruchomości – jakie kierunki rozwoju

Porównując agencje nieruchomości, te pierwsze, które powstawały na początku lat dziewięćdziesiątych XX stulecia po zmianach ustrojowych w naszym kraju do agencji funkcjonujących współcześnie, zauważyć możemy ogromne różnice. Przede wszystkim widać wysoki profesjonalizm ludzi, którzy zatrudnieni są w takiej agencji – większość z nich posiada wykształcenie wyższe, często kierunkowe, ponadto agencji ciągle podnoszą swoją wiedzę z zakresu znajomości rynku nieruchomości, prawa cywilnego czy też wszelkich zagadnień związanych na przykład z możliwościami budowy domu na poszczególnych rodzajach działek. Obecnie funkcjonujące na rynku agencje preferują jak najszersze kierunki działania, aby klient miał maksymalna możliwość skorzystania z szerokiej gamy usług, tak więc w tej samej agencji można podpisać umowę nie tylko na sprzedaż nieruchomości, ale też na wynajem mieszkania czy lokalu pod usługi, można zlecić wykonanie operatu szacunkowego, a coraz więcej agencji daje też możliwość skorzystania z pośrednictwa kredytowego, co jest bardzo dobra opcja z punktu widzenia wygody klienta, bo przecież obecnie około 80 procent mieszkań kupowanych jest przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Wiele obecnie funkcjonujących agencji łączy się w pewien sposób, wymieniając się ofertami, przekazując sobie wzajemnie klientów, starając się spełnić oczekiwania tych, którzy poszukują odpowiedniej nieruchomości o określonych parametrach. Okazuje się, że maksymalne poszerzenie usług oferowanych przez agencję daje znakomite rezultaty – jest to, więc dobry kierunek rozwoju agencji nieruchomości w naszym kraju.

Czy umowa na wyłączność jest skuteczna

Jeśli udamy się do pierwszej z brzegu agencji pośrednictwa nieruchomości, mówiąc o tym, że posiadamy nieruchomość i chcielibyśmy dowiedzieć się, jakie będą warunki podjęcia współpracy w kwestii sprzedaży danej nieruchomości, zapewne pracownik agencji czy też jej właściciel będzie przekonywał nas do zawarcia umowy pośrednictwa z prawem do wyłączności na rzecz oczywiście danej agencji. Większość właścicieli nieruchomości nie daje namówić się na taka opcje, uważając, że umowa z prawem do wyłączności to uwiązanie się na długi okres czasu, pewne skrępowanie rąk, brak możliwości zmiany decyzji w zakresie wolnego wyboru. Dlatego też niewiele ponad 20 procent wszystkich osób współpracujących z agencjami nieruchomości daje się przekonać do podpisania właśnie umowy na wyłączność – zdecydowana większość preferuje umowy typu otwartego. Tymczasem praktyka (jak też i logika) pokazuje, że to właśnie umowy na wyłączność są bardziej skuteczne, jeśli chodzi oczywiście o cel najważniejszy – sprzedanie nieruchomości w relatywnie krótkim okresie czasowym i osiągniecie jednocześnie dobrej ceny od oferenta. Jest to prosta zależność – w ofercie na wyłączność biuro nieruchomości widzi możliwość faktycznego zainwestowania w ofertę, poświęcenia jej odpowiednio dużo czasu, zaangażowania nawet większych środków finansowych w celu faktycznego znalezienia kupca, bowiem agencja ma pewność, że nikt nie będzie próbował za jej plecami sprzedać nieruchomość, traktując wysiłki poszczególnych pracowników agencji instrumentalnie.

Deregulacja zawodu agenta nieruchomości

Już od kilku lat rząd zapowiadał przeprowadzenie deregulacji w ponad 200 zawodach, których uprawianie było dotychczas obwarowane wieloma warunkami, miedzy innymi posiadaniem licencji, co uprawniało dopiero do wykonywania w pełni danej profesji. Takie właśnie obwarowania dotyczyły też zawodu pośrednika nieruchomości – musiała taka osoba posiadać wykształcenie wyższe, o kierunku związanym z nieruchomościami, ponadto odbyć niezbędne praktyki i zdać egzamin licencyjny – takich pośredników z uprawnieniami mamy w naszym kraju niecałe 12 tysięcy, chociaż nie wszyscy pracują obecnie w swoim zawodzie. Jednak około miesiąc temu weszły w życie przepisy znoszące obowiązek posiadania licencji zawodowych w kilkudziesięciu zawodach – dotyczy to również zawodu pośrednika nieruchomości. Tak, więc w świetle obecnie obowiązujących przepisów można założyć agencję nieruchomości, spełniając jedynie dwa podstawowe warunki – wykazanie się niekaralnością za przestępstwa przeciwko mieniu oraz wykupienie stosownego ubezpieczenia OC w zakresie czynności związanych z działalnością takiej agencji nieruchomości. Od dłuższego już czasu środowiska pośredników nieruchomości, tych działających na rynku, a więc licencjonowanych, protestowały ostro przeciwko uwolnieniu zawodu pośrednika, argumentując to chociażby osłabieniem pozycji pośrednika nieruchomości na polskim rynku usług związanych z rynkiem nieruchomości. Jednak protesty nic nie dały i dopiero czas pokaże, kto miał racje – czy twórcy deregulacji zawodu pośrednika nieruchomości, czy właściciele agencji nieruchomości.

System finansowania agencji nieruchomości w Polsce

Są pewne dziedziny działalności usługowej w naszym kraju, gdzie mamy miejsce z funkcjonowaniem firm na zasadzie utrzymywania się tylko i wyłącznie z prowizji, płaconych przez osoby, dla których wykonuje się pewne czynności. Tak jest na przykład w branży ubezpieczeniowej, w odniesieniu do niektórych rodzajów ubezpieczeń, tak jest też w systemie działania agencji pośrednictwa nieruchomości – jeśli agencji nie uda się sprzedać określonej ilości nieruchomości w określonym czasie, może mieć trudności z zachowanie płynności finansowej. A z tym bywa różnie – zwłaszcza w ciągu ostatnich lat, kiedy na naszym rynku nieruchomości nastąpiło znaczne spowolnienie, jeśli chodzi o ilość zawieranych transakcji kupna sprzedaży. Dlatego też agencje starają się tak działać, aby w swoich zasobach posiadać jak najszerszą ofertę prezentowanych nieruchomości w poszczególnych rodzajach, nie nastawiać się tylko na jeden rodzaj nieruchomości, zaś nakłaniać wielu swoich klientów do tego, aby obniżali oni ceny oferowanych do sprzedaży nieruchomości, co w wielu przypadkach jest jednym z niewielu gwarantów udanej transakcji w miarę logicznym, a więc niezbyt długim czasie, liczonym od dnia wystawienia ogłoszenia o sprzedaży do dnia podpisania umowy kupna-sprzedaży w kancelarii notarialnej. Agencje stosują dwa systemy prowizji – pobieranej zarówno od sprzedającego, jak i kupującego nieruchomość lub też tylko od sprzedającego, a więc właściciela nieruchomości, jeśli zgodzi się on na podpisanie umowy bezpośredniej pośrednictwa.

Agent nieruchomości a rzeczoznawca majątkowy

Dość często zdarza się, że licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, który posiada agencję nieruchomości, ma jeszcze dodatkowe uprawnienia, związane właśnie z nieruchomościami – do jednych z takich uprawnień, występujących najczęściej, jest rzeczoznawca majątkowy. Jest to osoba, która ma uprawnienia do określania wartości danej nieruchomości, zaświadcza to własnym podpisem i przyjmuje na siebie odpowiedzialność za właściwe, zgodne z rzeczywistością, obiektywne wykonanie operatu szacunkowego, czyli dokumentu określającego dokładnie wartość danej nieruchomości. W sytuacji, kiedy na rynku nieruchomości jest niewielki ruch, tak jak dzieje się w naszym kraju już, od co najmniej 3 lat, posiadanie dodatkowej umiejętności szacowania wartości nieruchomości i stosowne uprawnienia w tym zakresie pozwalają na większa swobodę finansowa, na bardziej pewne działanie takiej agencji nieruchomości. Jest jednak różnica pomiędzy wykonaniem operatu szacunkowego dla danej nieruchomości a określeniem po prostu, jaką posiada ona wartość, jaką należy wystawić cenę ofertową – w tym względzie nie trzeba mieć uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, jednak takie określenie ceny ofertowej nieruchomości nie skutkuje żadnymi następstwami prawnymi. Może to być określenie wartości nieruchomości na potrzeby klienta – właściciela nieruchomości, który zdecydował się po prostu na podjecie współpracy z dana agencja nieruchomości albo też chce działać samodzielnie w kwestii poszukiwania kupca, jednak prosi o określenie wartości nieruchomości w danym czasie.

Strona 2 z 512345