Agencje nieruchomości i nieuczciwi klienci

Tak samo jak możemy się natknąć w naszym kraju na agencje pośrednictwa nieruchomości, które starają się drobnym druczkiem przemycić w umowach pośrednictwa jakieś niekoniecznie korzystne dla klienta zapisy, tak samo możemy natknąć się na nieuczciwych klientów – właścicieli nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży. W momencie odpisywania umowy wszystko jest bardzo dobrze, klient zgadza się nawet na dość wysoka prowizje, oczywiście zależy mu na jak najszybszym znalezieniu kupca i spieniężeniu swojej nieruchomości. Jednak problemy zaczynają się w chwili, kiedy agencja wywiązała się ze swoich zadań i znalazła klienta – chętnego na kupno danej nieruchomości. Jeśli umowa pośrednictwa była zawarta na zasadzie umowy otwartej, klienci czasami zrywają w takim momencie umowę, porozumiewając się równocześnie z oferentem w kwestii ewentualnego kupna nieruchomości w ten sposób, aby nastąpiło to w określony czas po zerwaniu umowy pośrednictwa, aby agencja nie miała prawa do otrzymania wynagrodzenia prowizyjnego. Inną praktyką jest przedłużanie decyzji w sprawie sprzedaży nieruchomości w sytuacji, kiedy na przykład umowa jest zawarta na wyłączność, a zdarzy się znaleźć kupca na nieruchomość w inny sposób niż przez agencję. Wówczas – zgodnie z umowa pośrednictwa – agencja zachowuje również prawo do wynagrodzenia w całej wysokości, określonej w umowie. Jednak z uwagi na przełożenie transakcji do czasu wygaśnięcia umowy agencja straci prawo do wynagrodzenia, do otrzymania prowizji, pomimo wykonania przez okres trwania umowy bardzo wytężonych działań w celu skutecznego znalezienia kupca na daną nieruchomość.

Umowa na wyłączność – czy klient ma się jej obawiać

Ogromna większość klientów, właścicieli nieruchomości, którzy zachodzą do biura nieruchomości, pytając o warunki ewentualnej współpracy, usłyszy na pewno z ust pracownika agencji nieruchomości czy też jej właściciela, że najlepiej będzie podpisać umowę na wyłączność – oczywiście w następnych minutach zostanie szeroko objaśniona idea takiego współdziałania przy sprzedaży nieruchomości. Duża część ludzi, którzy słyszą o zasadzie wyłączności w dziedzinie współpracy z agencja, od razu się zniechęca – część rezygnuje w ogóle z dalszych rozmów i opuszcza biuro, inni po prostu mówią, że wyłączność nie wchodzi w grę, jednak są skłonni do podpisania umowy z agencja o współpracy na zasadzie umowy otwartej. Tymczasem praktyka (a również i logika) wskazuje na to, że nie powinniśmy się bać – jako klienci – umów na wyłączność, oczywiście pod jednym warunkiem, że dana agencja nieruchomości jest firma solidna i że powierzamy los naszej nieruchomości w ręce profesjonalistów, którzy w dodatku są bardzo pracowici, kreatywni, potrafią dostosować się do wielu sytuacji. Taka umowa na wyłączność daje nam pewna gwarancje, że agencja naprawdę zainwestuje w naszą ofertę maksymalne środki, że oferta będzie reklamowana o wiele szerzej niż miałoby to miejsce w sytuacji, kiedy na przykład zajmowałoby się nią 5 czy 6 agencji, jednak wszystkie na zasadzie umowy pośrednictwa otwartej. W sytuacji zawarcia umowy na zasadach wyłączności agencja wie, że ma 100 procentowe prawo do prowizji, że umowa nie zostanie zerwana przez sprzedającego i czyni maksymalne starania, by znaleźć kupca na daną nieruchomość.

Zryczałtowane koszty – czy agencje to stosują

W każdym kraju zasady funkcjonowania agencji nieruchomości są nieco inne- różnej wysokości stosowane są wynagrodzenia prowizyjne, w niektórych krajach jest to stosowane procentowo od kwoty transakcyjnej nieruchomości, w innych kwotowo, zgodnie z wysokością prowizji określonej w umowie pośrednictwa, jeszcze w innych wynagrodzenie pośrednika określone jest prawnie, a więc agencje nie mogą już dogadywać się indywidualnie z klientami, tylko na przykład pobierają 2 procentowa prowizje od wszystkich stron danej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Generalnie jednak wszędzie wynagrodzenie agencji polega na pobieraniu prowizji od zawartej już transakcji. W sumie jest to zrozumiałe, bowiem żeby agencja zaczęła stosować pobieranie opłat od klientów już na wstępie, za samo podpisanie umowy pośrednictwa, wówczas nie byłaby konkurencyjna w stosunku do innych agencji, działających na tym samym rynku lokalnym. Okazuje się jednak, że niektóre agencje starają się przemycić w umowach pośrednictwa – tak zwanym drobnym druczkiem – takie zapisy, które dają agencji prawo do pewnego rodzaju wynagrodzenia w sytuacji, kiedy nawet nie zostanie dana nieruchomość sprzedana – na zasadzie zryczałtowanych kosztów poniesionych przez agencję na reklamę nieruchomości i czynności związane z poszukiwaniem kupców na nieruchomość. Można powiedzieć, że nie wszystkie osoby, podpisujące umowę pośrednictwa, czytają wnikliwie tai dokument i na tym korzystają właściciele niektórych agencji, przemycając niejako w treści umowy zapisy mówiące o zryczałtowanych kosztach poniesionych przez agencje i konieczność ich ponoszenia przez wystawiającego do sprzedaży nieruchomość w sytuacji, kiedy ta sprzedaż nie dojdzie ostatecznie do skutku.

Czy agencje stosują zdrową konkurencję

Każda agencja pośrednictwa nieruchomości dąży do ego, aby mieć jak najwięcej klient, aby w swojej ofercie posiadać jak najwięcej pozycji – nieruchomości przeznaczonych zarówno na sprzedaż, jak i pod wynajem. Tymczasem na każdym ryku jest liczba ofert ograniczona, a więc osób mających do sprzedania nieruchomości nie przybędzie – wówczas trzeba dzielić się z innymi agencjami poszczególnymi ofertami. Jeśli w danym mieście nie ma za wiele agencji – nie ma problemu, ofert starczy dla wszystkich działających tam agencji. Jeżeli jednak w mieście na przykład wielkości 50 tysięcy działa 7 czy 8 agencji, wówczas rzeczywiście rywalizacja pomiędzy nimi będzie ostra, ponieważ jest po prostu za mało ofert nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, kiedy niektóre agencje nie pracują w ogóle na umowach otwartych, uznając, że jest to nieopłacalne. Jak mogą wyglądać zabiegi poszczególnych agencji w walce o klienta, tego, kto posiada nieruchomość do sprzedaży lub wynajęcia i skłony jest nawiązać współpracę a agencją. Najczęściej agencje konkurują pomiędzy sobą kusząc klientów obniżona prowizją – zdarzają się nawet sytuacje, że prowizja zostaje obniżona z 2,5 procent do 1, wówczas klient przeliczając sobie procent na pieniądze wybiera agencje, która w razie znalezienia kupca na jego nieruchomość otrzyma za to mniejsze wynagrodzenie. Inne agencje nie kusza obniżona prowizją, a pokazują, jak bardzo są skuteczne w działaniu, ile nieruchomości, które posiadały w swojej ofercie, zostało korzystnie sprzedanych, w jak krótkim czasie.

Czy każdy może zostać agentem nieruchomości

W ostatnich tygodniach weszły w życie nowe regulacje prawne w naszym kraju w odniesieniu miedzy innymi do zawodu pośrednika nieruchomości – została przeprowadzona deregulacja, zgodnie z nowymi przepisami nie trzeba już posiadać licencje pośrednika nieruchomości, aby założyć agencje pośrednictwa nieruchomości. Taka sytuacja na pewno sprzyjała będzie większej konkurencji na rynku nieruchomości, co zresztą było głównym celem twórców nowych regulacji prawnych, chodzi o ożywienie rynku, o stworzenie dodatkowych miejsc pracy, wyzwolenie aktywności zawodowej Polaków. Jednak wcale nie jest powiedziane, że w świetle nowych przepisów prawa powstaną agencje, które będą w stanie utrzymać się na rynku, konkurując z tymi, które już od dawna istnieją, mają ugruntowana pozycje, odpowiednia ilość kontaktów wśród osób czy to sprzedających nieruchomości, czy to poszukujących nieruchomości w celu ich kupna. Dobre chęci to jednak nie wszystko, bo przecież prowadzenie takiej agencji to konieczność również dobrego rozeznania na rynku nieruchomości, posiadanie również dość szerokiej wiedzy z zakresu prawa cywilnego, kwestii budowy domów, geodezji czy jeszcze wielu innych dziedzin. Ne można wygrać z istniejącymi już agencjami nieruchomości poprzez tylko i wyłącznie obniżanie wysokości prowizji, jakie mogą stosować nowi pośrednicy nieruchomości, klienci cenią, bowiem na równi z tym solidność, pracowitość, odpowiedni poziom wiedzy – przecież w ręce agencji oddają na pewien okres czasu los swoich nieruchomości.

Deregulacja zawodu agenta nieruchomości

Już od kilku lat rząd zapowiadał przeprowadzenie deregulacji w ponad 200 zawodach, których uprawianie było dotychczas obwarowane wieloma warunkami, miedzy innymi posiadaniem licencji, co uprawniało dopiero do wykonywania w pełni danej profesji. Takie właśnie obwarowania dotyczyły też zawodu pośrednika nieruchomości – musiała taka osoba posiadać wykształcenie wyższe, o kierunku związanym z nieruchomościami, ponadto odbyć niezbędne praktyki i zdać egzamin licencyjny – takich pośredników z uprawnieniami mamy w naszym kraju niecałe 12 tysięcy, chociaż nie wszyscy pracują obecnie w swoim zawodzie. Jednak około miesiąc temu weszły w życie przepisy znoszące obowiązek posiadania licencji zawodowych w kilkudziesięciu zawodach – dotyczy to również zawodu pośrednika nieruchomości. Tak, więc w świetle obecnie obowiązujących przepisów można założyć agencję nieruchomości, spełniając jedynie dwa podstawowe warunki – wykazanie się niekaralnością za przestępstwa przeciwko mieniu oraz wykupienie stosownego ubezpieczenia OC w zakresie czynności związanych z działalnością takiej agencji nieruchomości. Od dłuższego już czasu środowiska pośredników nieruchomości, tych działających na rynku, a więc licencjonowanych, protestowały ostro przeciwko uwolnieniu zawodu pośrednika, argumentując to chociażby osłabieniem pozycji pośrednika nieruchomości na polskim rynku usług związanych z rynkiem nieruchomości. Jednak protesty nic nie dały i dopiero czas pokaże, kto miał racje – czy twórcy deregulacji zawodu pośrednika nieruchomości, czy właściciele agencji nieruchomości.

Umowa przedwstępna – w agencji czy u notariusza

W każdym nawet średniej wielkości mieście naszego kraju zgaduje się obecnie kilka agencji pośrednictwa nieruchomości – niektóre działają na zasadzie biur sieciowych, inne są pojedynczymi, niewielkimi, prywatnymi biurami. Być może w najbliższych miesiącach powstanie wiele nowych agencji, bowiem od sierpnia można już zakładać takie agencje bez konieczności posiadania licencji pośrednika nieruchomości – dzięki deregulacji zawodu pośrednika nieruchomości. Umowa z klientami odbywa się na podstawie podpisywanych umów pośrednictwa, to one regulują wzajemne relacje, obowiązki agencji i sprzedającego, a sprawy, które nie zostały wpisane do takiej umowy pośrednictwa, są regulowane zapisami w kodeksie cywilnym. Jednym z elementów współpracy jest sporządzenie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości (przy wynajmie nie stosuje się tego rodzaju umów) – jest to jakby danie sobie przyrzeczenia przez obie strony, że są zdecydowane na sprzedaż (właściciel nieruchomości) i kupno danego obiektu. Są generalnie dwie opcje podpisania umowy przedwstępnej, jeżeli chodzi o jej formę i miejsce – u notariusza albo też w siedzibie biura. Obie umowy są tak samo ważne, jeśli chodzi o ich skuteczność prawną czy dochodzenie późniejszych roszczeń, różnica jest tylko taka, że umowa w kancelarii notarialnej kosztuje, a umowa przedwstępna zawarta w biurze nieruchomości nie generuje żadnych dodatkowych kosztów dla stron, które ja zawierają. Generalnie umowy przedwstępne, gdzie rzecz dotyczy drogiej nieruchomości i zadatek jest liczony w dziesiątkach tysięcy złotych, zawierana jest u notariusza.

Jakie kryteria ustalenia ceny ofertowej nieruchomości

Przygotowując się do sprzedaży nieruchomości, koniecznie trzeba ustalić cenę ofertowa nieruchomości, a więc taka, jaka będziemy wystawiać przy reklamowanej ofercie, warto jest też określić, do jakich granic można prowadzić negocjacje cenowe, chociaż ta kwestia jest zmienna, zwłaszcza w sytuacji, jeśli usiłujemy sprzedać naszą nieruchomość już od dłuższego czasu, nadal bezskutecznie, a jednocześnie bardzo potrzebujemy pieniędzy – wówczas możliwa jest nadzwyczajna zniżka ceny nieruchomości. Jeśli chodzi o ustalenie ceny ofertowej nieruchomości, to samodzielnie trudno jest obiektywnie ocenić wartość takiej nieruchomości – każdy z nas ma szczególny sentyment do swojego domu czy mieszkania, uważa, że wartość naszej nieruchomości jest wyższa niż to wynika z chłodnej kalkulacji, a więc trudno jest ustalić poziom ceny nieruchomości na właściwej wysokości. Dlatego warto w tym momencie zaufać specjalistom w tej dziedzinie i nawiązać współprace z dobra agencja nieruchomości, jeśli zdecydujemy się na podpisanie umowy pośrednictwa na wyłączność lub też z większa ilością takich agencji, jeżeli będziemy uważali, że będzie to opcja korzystniejsza dla nas jako właściciela takiej nieruchomości. Przedstawiciel agencji nieruchomości ustalając cenę ofertową naszej nieruchomości weźmie pod uwagę takie czynniki jak wielkość nieruchomości, jej położenie jest to szczególnie ważne w przypadku wystawienia do sprzedaży działki budowlanej czy rekreacyjnej), stopnia zużycia nieruchomości (dotyczy głównie mieszkań i domów), jak też i na podstawie cen nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie, jako skala porównawcza.

Tanie mieszkania wciąż są poszukiwane

Wiele osób szuka sposobu, by kupić mieszkanie jak najtaniej. Mimo że ceny mieszkań znacznie spadły w dół, posiadanie własnego lokum wciąż stanowi nie lada wydatek. Przed zakupem warto dobrze zbadać rynek nieruchomości i przejrzeć pojawiające się oferty. Jak się okazuje, jest kilka rozwiązań, jak kupić mieszkanie znacznie taniej. Ostatnimi czasy na rynku pojawia się coraz więcej nieruchomości sprzedawanych przez państwo. Swoje lokale wyprzedają gminy, PKP, czy wojsko. Na ogół prawo pierwokupu mają pracownicy tych instytucji lub wynajmujący dany lokal. Niemniej warto śledzić także te oferty. Innym sposobem na zaoszczędzenie gotówki jest kupno poddasza lub strychu do aranżacji. Najtaniej oferowane są powierzchnie niezaadaptowane, więc trzeba włożyć sporo pieniędzy i wysiłku, zanim lokal zacznie przypominać wymarzone gniazdko. Niemniej można kupić dużą powierzchnię w bardzo atrakcyjnej cenie, a urządzone mieszkanie z pewnością nabierze wartości. Spadek zainteresowania mieszkaniami w blokach z wielkiej płyty znacznie wpłynął na ceny tych mieszkań. W wielu przypadkach można trafić na bardzo interesującą ofertę. Atutem tego typu budownictwa często bywa dobra lokalizacja i rozwinięta infrastruktura. Także na terenie Zakopanego można znaleźć lokum w atrakcyjnej cenie. Wielu poszukujących nowego mieszkania decyduje się także na zamianę lokali mieszkalnych za dopłatą.

Przed zakupem dom trzeba dokładnie sprawdzić

Większość ludzi, którzy muszą mieszkać w ciasnych klitkach w blokach, marzy o przeprowadzce do własnego domu, czy to zbudowanego, czy kupionego. Gdy w końcu dochodzi do tej sytuacji, często wybierają duże domy z otaczającym je ogrodami. Po latach mieszkania na małej powierzchni, wzajemnego obijania się o siebie i braku swobody, z pewnością tęsknią za dużą i wolną przestrzenią. Dlatego swój wybór kierują w stronę zapewniających dużo przestrzeni posesji w pięknych miejscowościach jak przykładowo Zakopane. Przed zakupieniem domu należy jednak bardzo starannie przemyśleć swoją decyzję i przeliczyć faktyczne koszty. Bo choć zakup domu w czasach obecnych nie przewyższa drastycznie kosztu zakupu mieszkania, to jednak różnica w utrzymaniu jednego i drugiego jest już poważniejsza. Szczególnie jeśli miejsce docelowe zamieszkania jest znacznie oddalone od miejsca zatrudnienia, szkoły, itp. Przed zakupem domu należy także sprawdzić jego sytuację prawną oraz stan faktyczny. W przypadku pierwszego bardzo pomocne okażą się księgi wieczyste nieruchomości. Stan domu dobrze jest oceniać z pomocą fachowca, któremu nie umkną żadne podejrzane szczegóły, jak wykwity solne czy pęcherze powietrzne na pomalowanych powierzchniach. Dzięki temu nic nowego właściciela po podpisaniu umowy nie zaskoczy i uniknie zbędnych remontów i napraw.

Strona 1 z 212