Jaka opłacalność działania agencji nieruchomości

Każdy zakładający swój biznes jest pełen nadziei, że interes się opłaci, że firma będzie przynosiła coraz wyższe dochody, że będzie się rozrastać i że założenie własnego przedsiębiorstwa okaże się trafna decyzja. Jednak niekoniecznie tak się dzieje, co widzimy po statystykach, po ilości firm, które co roku kończą swoją działalność lub jest ona zawieszała, nie mówiąc już o firmach, które ogłaszają bankructwo. Podobnie jest z zakładaniem agencji pośrednictwa nieruchomości – nikt nam nie zagwarantuje, że utrzymamy się na rynku, zwłaszcza w okresie takim, jak obecnie, kiedy z jednej strony na rynku działa kilka tysięcy agencji nieruchomości, a ruch w segmencie kupna – sprzedaży nieruchomości nie jest zbyt wielki. Jednak założenie agencji nieruchomości może być i opłacalne – zależy wiele od różnego rodzaju czynników – większość z nich to czynniki zależne od nas samych, a więc można, pomimo szeregu niesprzyjających okoliczności, gorszej koniunktury, utrzymać się na rynku. Pierwsza kwestia jest posiadanie odpowiedniej wiedzy na temat nieruchomości i zaangażowanie w swoją prace – na pewno obie te kwestie muszą iść w parze, sama wiedza nie zda się na nic, jeżeli nie będzie aktywności, pracowitości, gromadzenia jak największej ilości ofert w naszej agencji. Generalnie zachodzi pewna zależność pomiędzy ilością posiadanych ofert a ilością prowizji uzyskanych ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości. Bardzo istotne jest też miejsce, które wybierzemy na siedzibę swojego biura oraz odpowiedni dobór pracowników do biura czy współpracowników agencyjnych.

Biura pośrednictwa nieruchomości – ciągle ich przybywa pomimo kryzysu

W Polsce przed laty nie było czegoś takiego jak agencje nieruchomości, dopiero z rozwojem gospodarki wolnorynkowej zaczęły się pojawiać takie agencje i w Polsce. Powstały u nas agencje oraz firmy zajmujące się obsługą nieruchomości i zaczynają mieć coraz większe znaczenie w naszym życiu. Jeszcze niedawno osoby, które chciały sprzedać lub kupić nieruchomość starały się to załatwić na własną rękę, czy ogłoszenia, poczta pantoflowa, ale trzeba przyznać, że nie było za dużo takich nieruchomości do sprzedania, albowiem większość naszych mieszkań było jednak własnością zasobów komunalnych lub spółdzielczych. Co roku zawiera się coraz więcej umów sprzedaży właśnie poprzez agencje nieruchomości, a nie przez prywatne znalezienie kupca. Profesjonaliści z biur pośrednictwa mają większe możliwości znalezienia kupca, co jest szczególnie ważne w czasach kryzysu i zastoju w zakresie nieruchomości. Nawet w mniejszych miastach powstało sporo agencji pośrednictwa, co prawda nie wszystkie utrzymały się na rynku, jednak biur tych jest znacznie więcej niż przed kilku laty, zwłaszcza, że jest sporo biur sieciowych, które zajmują sporo polskiego rynku. Wielu potencjalnych klientów rezygnuje z pośrednictwa, dlatego, że dane biuro pracuje na umowach na wyłączność, jednak klienci nie rozumieją, ze taka umowa jest dla nich korzystniejsza, bowiem umowa otwarta nie sprzyja intensywnemu poszukiwaniu kupujących. Potencjalny klient przed wyborem biura powinien się zorientować na samym początku ile biuro ma zakończonych transakcji, albowiem to świadczy o profesjonalizmie agencji.

Jak powinno wyglądać biuro nieruchomości

Podejmując decyzję o założeniu działalności gospodarczej jako pośrednik nieruchomości, na pewno trzeba powziąć decyzję o wybraniu odpowiedniego miejsca, a następnie zorganizowaniu siedziby agencji nieruchomości. Jest to czynność praktycznie niezbędna, chociaż zdarzają się i takie agencje nieruchomości, które działają na zasadzie mobilnej – jedna osoba – agent – zajmuje się wszystkim, pracując tyko w terenie, spotykając się z klientami, a za całe biuro służy samochód. Jednak takie działanie jest mało skuteczne, klienci widząc, jak wygląda działalność takiej agencji, nie mają do niej zaufania, ponadto powstaje pytanie – gdzie sporządzić na przykład umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli agencja nie posiada swojej siedziby. Ważnym aspektem jest zarówno odpowiednia lokalizacja siedziby agencji, jak też i wyposażenie i wystrój samego biura. Jeśli uda nam się zlokalizować takie biuro gdzieś w centrum, gdzie przebywa, na co dzień bardzo wiele ludzi, będziemy już na samym starcie w uprzywilejowanej sytuacji, bowiem wielu klientów trafi do nas niejako z automatu, bez specjalnego zabiegania o takie spotkania. Jeśli już jednak do nas trafia, do bardzo wskazane jest, aby po wejściu do wnętrza lokalu odnieśli pozytywne wrażenia – to jest często mottem powzięcia decyzji o nawiązaniu współpracy z żądaną agencją, w myśl przysłowia – jak cię widzą, tak cię piszą. Wyposażenie biura powinno być odpowiednio skomponowane pod względem estetycznym, powinno też w jakiś sposób nawiązywać do samego faktu, że jest to siedziba agencji zajmującej się nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa – kto opłaca prowizję

Wszystkie agencje nieruchomości, które działają w naszym kraju, zarabiają na zasadzie wynagrodzenia prowizyjnego – dopiero w momencie osiągnięcia sukcesu sprzedażowego, a więc kiedy zostanie sprzedana nieruchomość, na która mieli sporządzona umowę pośrednictwa, agencja uzyskuje prawo do otrzymania prowizji za daną transakcję. Generalnie stosowane są w Polsce dwa rodzaje uzyskiwania prowizji w ten sposób – prowizja pobierana tylko od sprzedającego nieruchomość (umowy bezpośrednie pośrednictwa) oraz prowizja pobierana zarówno od sprzedającego nieruchomość, jak i od kupującego, kiedy jest to umowa zwykła, nieważne przy tym jest, czy jest to otwarty typ umowy, czy z prawem do wyłączności. Agencje bardziej chętnie pracują na umowach bezpośrednich, namawiając swoich klientów do podpisywania takich umów – łatwiej jest uzyskać prowizje od jednej strony niż od dwóch, a ponadto umowa bezpośrednia nie zniechęca klientów zainteresowanych nieruchomością, bo przecież nikt nie lubi ponosić dodatkowych kosztów, poza kwotą wynegocjowaną z drugą stroną jako koszt zakupu danej nieruchomości. Jeśli rewizja jest pobierana od obu stron transakcji, a więc sprzedającego i kupującego, jest ona zazwyczaj takiej samej wysokości, chociaż w tym względzie też nie ma żadnych uregulowań prawnych. Kwota pobierana od sprzedającego jest zawarta w umowie pośrednictwa, jeśli zaś chodzi o stronę kupującą, to podpisywany jest dokument mówiący o prowizji w sytuacji, kiedy już dane osoby są zdecydowane na kupno danej nieruchomości i wynegocjowana zostaje konkretna kwota.

Jak czytać warunki umowy pośrednictwa

W przypadku nawiązania już konkretnej współpracy pomiędzy agencja nieruchomości a klientem posiadającym nieruchomość na sprzedaż rozpoczyna się ona – jeśli chodzi oczywiście o termin i faktycznie odejmowane przez agencję działania – z dniem podpisania umowy pośrednictwa. Jeśli jeszcze jest to umowa typu otwartego, a klient po jakimś czasie wczytując się w warunki umowy uzna, że nie jest ona korzystna dla niego, może ja zerwać bez konsekwencji. Jeżeli jednak będzie to umowa na wyłączność, to lepiej jest przed podpisaniem tego dokumentu dokładnie przeanalizować wszystkie zawarte w niej zapisy, bowiem może być problem z jej zerwaniem (oczywiście bez konsekwencji) albo też zmiana zapisów w niej obowiązujących. Jeśli czytając taka umowę nie rozumiemy w pełni niektórych jej zapisów, warto jest pytać od razu przedstawiciela agencji nieruchomości, jak należy interpretować dane zapisy, aby wszystko było jasne. Jeżeli pomimo tłumaczenia poszczególnych punktów umowy nie jesteśmy pewni, czy są one korzystne dla nas jako dla klienta, warto przyjrzeć im się bliżej – może to rozstrzygnąć znajomy prawnik, do którego udamy się z drukiem takiej umowy, bowiem czasami mogą się znaleźć w takich dokumentach zapisy, które mogą być w efekcie faktycznie niekorzystne dla strony sprzedającej nieruchomość. Jeżeli uznamy, że pewne zapisy są ewidentnie niekorzystne dla nas jako dla strony umowy, nie powinniśmy się na nie zgadzać – można przecież zmienić treść umowy, nawet w kwestiach ogólnych, wydrukować nowy tekst i podpisać – w tym zakresie nie ma żadnych obowiązkowych punktów, które w tego rodzaju umowie pośrednictwa muszą być zawarte.

Czy umowa na wyłączność jest skuteczna

Jeśli udamy się do pierwszej z brzegu agencji pośrednictwa nieruchomości, mówiąc o tym, że posiadamy nieruchomość i chcielibyśmy dowiedzieć się, jakie będą warunki podjęcia współpracy w kwestii sprzedaży danej nieruchomości, zapewne pracownik agencji czy też jej właściciel będzie przekonywał nas do zawarcia umowy pośrednictwa z prawem do wyłączności na rzecz oczywiście danej agencji. Większość właścicieli nieruchomości nie daje namówić się na taka opcje, uważając, że umowa z prawem do wyłączności to uwiązanie się na długi okres czasu, pewne skrępowanie rąk, brak możliwości zmiany decyzji w zakresie wolnego wyboru. Dlatego też niewiele ponad 20 procent wszystkich osób współpracujących z agencjami nieruchomości daje się przekonać do podpisania właśnie umowy na wyłączność – zdecydowana większość preferuje umowy typu otwartego. Tymczasem praktyka (jak też i logika) pokazuje, że to właśnie umowy na wyłączność są bardziej skuteczne, jeśli chodzi oczywiście o cel najważniejszy – sprzedanie nieruchomości w relatywnie krótkim okresie czasowym i osiągniecie jednocześnie dobrej ceny od oferenta. Jest to prosta zależność – w ofercie na wyłączność biuro nieruchomości widzi możliwość faktycznego zainwestowania w ofertę, poświęcenia jej odpowiednio dużo czasu, zaangażowania nawet większych środków finansowych w celu faktycznego znalezienia kupca, bowiem agencja ma pewność, że nikt nie będzie próbował za jej plecami sprzedać nieruchomość, traktując wysiłki poszczególnych pracowników agencji instrumentalnie.

Agent nieruchomości a rzeczoznawca majątkowy

Dość często zdarza się, że licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, który posiada agencję nieruchomości, ma jeszcze dodatkowe uprawnienia, związane właśnie z nieruchomościami – do jednych z takich uprawnień, występujących najczęściej, jest rzeczoznawca majątkowy. Jest to osoba, która ma uprawnienia do określania wartości danej nieruchomości, zaświadcza to własnym podpisem i przyjmuje na siebie odpowiedzialność za właściwe, zgodne z rzeczywistością, obiektywne wykonanie operatu szacunkowego, czyli dokumentu określającego dokładnie wartość danej nieruchomości. W sytuacji, kiedy na rynku nieruchomości jest niewielki ruch, tak jak dzieje się w naszym kraju już, od co najmniej 3 lat, posiadanie dodatkowej umiejętności szacowania wartości nieruchomości i stosowne uprawnienia w tym zakresie pozwalają na większa swobodę finansowa, na bardziej pewne działanie takiej agencji nieruchomości. Jest jednak różnica pomiędzy wykonaniem operatu szacunkowego dla danej nieruchomości a określeniem po prostu, jaką posiada ona wartość, jaką należy wystawić cenę ofertową – w tym względzie nie trzeba mieć uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, jednak takie określenie ceny ofertowej nieruchomości nie skutkuje żadnymi następstwami prawnymi. Może to być określenie wartości nieruchomości na potrzeby klienta – właściciela nieruchomości, który zdecydował się po prostu na podjecie współpracy z dana agencja nieruchomości albo też chce działać samodzielnie w kwestii poszukiwania kupca, jednak prosi o określenie wartości nieruchomości w danym czasie.

Objęcie oferty – jakie czynności wykonuje pracownik agencji

Zasadniczym celem każdej agencji nieruchomości, działającej w Polsce jest zgromadzenie jak największej ilości atrakcyjnych ofert poprzez podpisanie umów pośrednictwa, najlepiej na wyłączność, a następnie dążyć do sprzedaży jak największej ilości z tych zgromadzonych w swoich zasobach nieruchomości. Scenariusz działania jest taki, że pracownik nieruchomości przegląda codziennie oferty wystawiane w mediach przez osoby prywatne czy firmy, a następnie kontaktuje się z właścicielami tych nieruchomości, proponując im nawiązanie współpracy w ramach podpisanej umowy pośrednictwa. Inna droga to poszukiwanie w terenie ofert nieruchomości, które są wystawiane na zasadzie wystawienia tabliczki w wymalowanym numerem telefonu, trzecia opcja znalezienia takiej nieruchomości to po prostu przyjście dobiera tak zwanego klienta z ulicy, czyli właściciela nieruchomości, który sam odnalazł nasze biuro i chce nawiązać współpracę, pytając o warunki takiego współdziałania. Na samym początku pracownik agencji nieruchomości umawia się z klientem w miejscu, gdzie znajduje się nieruchomość, ogląda ja, bada poszczególne parametry, sprawdza też stan prawny nieruchomości. Następnie strony określają swoje warunki, na jakich miałaby miejsce współpraca. Jeśli właściciel nieruchomości oraz przedstawiciel agencji dojdą do porozumienia, zostaje spisana już konkretna umowa o współpracy, a następnie pracownik agencji przystępuje do opracowania dokładnej oferty, która będzie zamieszczona w Internecie oraz w innych możliwych miejscach prowadzenia akcji informacyjnej agencji.

Życie w Zakopanem jest ciekawe

Zimowa stolica Polski przyciąga ludzi z całego kraju, kusząc bajecznymi widokami i licznymi atrakcjami. Wiele osób spędzając tutaj urlop, marzy by zamieszkać w tym miejscu na stałe. Nic w tym dziwnego. Zakopane charakteryzuje wspaniały nastrój, jest to miasto łączące tradycję ze szczyptą nowoczesności. Obok siebie stoją góralskie chaty i eleganckie wille, mieszczące pensjonaty. Życie w tak pięknym miejscu musi być cudowne, dlatego być może warto dać ponieść się marzeniu i zamieszkać w tym uroczym miasteczku? Mieć w zasięgu wzroku piękne i tajemnicze Tatry, pić kawę na balkonie z widokiem na Giewont? Rynek nieruchomości w Zakopanem jest bardzo bogaty, choć oczywiście nie tani. Jednak warto zapłacić wyższą cenę za przywilej mieszkania w swoim własnym azylu. Na terenie miasta znajdują się liczne mieszkania i domy do wynajęcia, a także do kupienia. Deweloperzy wciąż inwestują w nowe apartamentowce, zadziwiając niezwykle piękną formą budownictwa nawiązującego do podhalańskiej tradycji. Decydując się na nabycie nieruchomości w Zakopanem, można szukać jej na własną rękę, przeglądać oferty zamieszczone w internecie, lub też zdać się na doświadczenie agencji obrotu nieruchomościami. Bez względu na sposób nabycia, nowe miejsce z całą pewnością będzie niezwykłe i klimatyczne, tak jak miasto, które je oferuje.

Remont może się opłacić

O podobnej sytuacji marzy niejeden człowiek – odziedziczyć piękny dom w atrakcyjnej miejscowości. Kiedy jednak dochodzi do podobnego zdarzenia, pojawia się wahanie: co zrobić z tym nagłym uśmiechem od losu? Zatrzymać? A może sprzedać? Wątpliwości pojawia się z pewnością wiele. Szczególnie jeśli nowy właściciel mieszka w innym mieście, tam pracuje i wiedzie spokojne życie. Zupełnie normalne są obawy związane z kosztami przyjęcia spadku i późniejszym utrzymaniem drugiego domu. Dlatego warto dobrze przemyśleć dalsze działanie. Jeśli drugi dom ma stać się tylko źródłem problemów, można pomyśleć o jego sprzedaży. Szczególnie iż ceny nieruchomości w miejscowościach takich jak Zakopane są na bardzo wysokim poziomie i sprzedaż domu może stać się solidnym zastrzykiem gotówki. Warto jednak rozważyć jeszcze inną opcję. Jeśli jest się w stanie poświęcić posiadłości trochę czasu oraz zainwestować większą sumę w remont, dom może stać się dobrą inwestycją na przyszłość. Wynajmowanie kwater: czy to w postaci pokojów czy też całego domu, może przynieść całkiem spory zysk, zwłaszcza że zapotrzebowanie na miejsca noclegowe nie maleje. W tym celu można zlecić wycenę budynku i otaczającej go działki. Trzeba pamiętać, że cena nieruchomości w Zakopanem może wzrosnąć.Warto przemyśleć, co okaże się lepszym wyjściem dla spadkobiercy i jego rodziny i co przyniesie na dłuższą metę większy zysk.

Strona 1 z 212