Agencje nieruchomości a wynajem lokali

Działające w naszym kraju agencje pośrednictwa nieruchomości jako główne źródło swojego zarobku traktują prowizje, które są pobierane od klientów zarówno sprzedających swoje nieruchomości za pośrednictwem agencji, jak też i tych, którzy takie nieruchomości nabywają. Czasami takie prowizje są pobierane jednak tylko od jednej strony – od sprzedającego, jeśli jest z nimi zawarta umowa tak zwana bezpośrednia, wówczas klient kupujący nie płaci prowizji za pośrednictwo, co jest korzystne w aspekcie pozyskania takich klientów kupujących. Praktycznie każda agencja ma w swojej ofercie również nieruchomości przeznaczone pod wynajem – są to mieszkania, domu jednorodzinne, jak też i lokale użytkowe, czy to pod usługi, czy nawet pod produkcje przemysłową (na przykład hale produkcyjne czy magazynowe). Takie oferty związane z wynajmem są w największych ilościach w dużych miastach, gdyż to tam klienci posiadający lokale pod wynajem korzystają najchętniej z usług agencji nieruchomości – w mniejszych miastach i miasteczkach z reguły takie lokale wynajmowane są w ofercie indywidualnej. Czy pośrednictwo agencji w segmencie wynajmu jest działalnością opłacalna, konkurencyjna do współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości? Okazuje się, że czasami jest nawet bardziej opłacalne – jako prowizje agencje pobierają zazwyczaj opłaty z obu stron, w wysokości jednomiesięcznej opłaty, jaka wynajmujący ma uiścić właścicielowi nieruchomości. Jest to opłacalne głównie dlatego, że w nieruchomościach pod wynajem jest większy ruch, a więc czasami już po tygodniu od wzięcia danej oferty agencja ma zarobione pieniądze z tytułu najmu.

Czy agencja powinna przyjmować wszystkie oferty

W zasadzie każda agencja nieruchomości stara się działać w taki sposób, aby posiadać jak najwięcej ofert nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, jak też i tych przeznaczonych pod wynajem. Posiadanie wielu ofert świadczy z jednej strony o operatywności pracowników agencji, którzy potrafią przekonać duże rzesze klientów do tego, aby zaufać danej agencji i powierzyć jej los swoich nieruchomości, z drugiej strony wzbudza to w potencjalnych klientach respekt i zaufanie – skoro tylu ludzie powierzyło swoje nieruchomości pod opiekę danej agencji, mogę zrobić to i ja. Jednak są dwie szkoły wśród pośredników nieruchomości, jeśli chodzi o kwestie zbierania jak największej ilości nieruchomości jako oferty danej agencji. Jedni właśnie uważają, że należy brać wszystko, co klienci oferują – nawet w sytuacji, kiedy dana nieruchomość nie jest atrakcyjna, a jej cena jest o wiele za wysoka, by była szansa – nawet niewielka – na znalezienie kupca na dana nieruchomość. W takich przypadkach pracownicy agencji sugerują się tym, że klient po długim oczekiwaniu na kupca oraz po przekonaniu się, że nie ma poważnych propozycji kupna takiej nieruchomości, że nie ma zainteresowania z uwagi na zbyt wygórowaną cenę, zgodzi się na obniżenie ceny i podpisanie stosownego aneksu w tej kwestii. Inny punkt widzenia na tego rodzaju sytuacje wygląda tak, że nie warto jest brać pod swoje skrzydła nieruchomości, których cena jest tak wysoka, że niemożliwe jest znalezienie kupca, a jednocześnie klient – właściciel nieruchomości prezentuje nieugięte stanowisko w kwestii ceny ofertowej nieruchomości – wówczas po prostu szkoda jest czasu i pieniędzy na zajmowanie się taka ofertą.

Prawne aspekty umowy pośrednictwa

W zasadzie całość współpracy pomiędzy agencja nieruchomości a klientem, który posiada nieruchomość i chce ja sprzedać, opiera się na poszczególnych zapisach zawartych w umowie pośrednictwa – jest to umowa cywilno-prawna i obie strony, składając pod nią podpis, zgadzają się z poszczególnymi zawartymi w niej zapisami. Dlatego też tak ważną kwestia jest czytanie – wnikliwe – takich umów, zanim je będziemy podpisywali. Wprawdzie trzeba zakładać, że agencja nieruchomości, z którą podpisujemy umowę, ma dobre intencje i jest uczciwie działającą firmą, jednak – jak mówi przysłowie – strzeżonego Pan Bóg strzeże. Jeśli okaże się na przykład po czasie, że nastąpi spór pomiędzy agencja nieruchomości a osoba, która współpracowała z agencja na sadzie właśnie umowy pośrednictwa, wszelkie kwestie będą rozstrzygane przez sąd właśnie na podstawie zapisów zawartych w umowie pośrednictwa, a jeśli jakieś kwestie, będące następnie przedmiotem sporu, nie zostaną w umowie opisane wówczas zastosowanie będą miały przepisy zawarte w kodeksie cywilnym. Umowa pośrednictwa pomiędzy stronami zawsze może zostać zmieniona, w formie aneksu do umowy – jeśli obie strony się z tym zgadzają i złożą swoje podpisy pod zapisami danego aneksu Są czasami takie sytuacje, że na przykład klient rozmyśla się ze sprzedażą nieruchomości, jednak ma podpisana umowę pośrednictwa z agencja na wyłączność i agencja znajdzie właśnie kupca – osobę chętną do nabycia danej nieruchomości. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, a jednocześnie zawarcie takiej klauzuli, że na przykład klient decyduje się na zapłacenie agencji nieruchomości odpowiedniej kwoty, ustalonej w drodze negocjacji.

Na czym polega skuteczność agencji nieruchomości

Każdy klient agencji nieruchomości – jako właściciel nieruchomości, którą chce sprzedać, bardzo pragnie, aby jak najszybciej dokonać transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jest to jeden z mierników skuteczności każdej agencji. Jeśli w jakiejś agencji nieruchomość – jako oferta – zalega przez kilka lat, cena jest ciągle obniżana, a nadal nie ma zainteresowania nieruchomością i nie dochodzi do jej sprzedaży, oznacza to, że albo agencja działa niezbyt dobrze, albo po prostu nieruchomość jest tak mało atrakcyjna, że jej sprzedaż jest faktycznie prawie niemożliwa. Generalnie za skuteczność pracy agencji możemy uznać dwa podstawowe czynniki – relatywnie krótki czas, jaki mija od dnia zawarcia umowy pośrednictwa do dnia sfinalizowania transakcji w kancelarii notarialnej oraz cena, jaka agencja osiągnie, w wyniku oczywiście negocjacji, z klientem kupującym nieruchomość. Odnośnie pierwszego z warunków nie ma reguł, ile wynosi średni czas posiadania przez dana agencje nieruchomości do czasu jej sprzedaży – czasem nieruchomość udaje się sprzedać już po kilku tygodniach, a czasami trzeba czekać kilka lat i niestety oferta zostaje wycofana z agencji, bez jej sprzedaży. Jeszcze innym, bardzo ważnym miernikiem skuteczności działania danej agencji nieruchomości jest stosunek procentowy nieruchomości, które udało się sprzedać na przykład w ciągu danego roku do ilości nieruchomości, które agencja posiadała w swoim wolumenie w tym samym czasie – im będzie on większy, tym bardziej świadczy to o skuteczności działania danej agencji nieruchomości.

Umowy otwarte – najbardziej popularne w Polsce

Polskie prawo nie reguluje kwestii takiej, jakie rodzaje umów są stosowane przez agencje pośrednictwa nieruchomości w procesie współpracy z klientami – sprzedającymi swoje nieruchomości. Najpopularniejsze w naszym kraju są umowy tak zwane otwarte – ponad dwie trzecie wszystkich umów jest zawieranych właśnie na zasadzie otwartości. Sama zasada tego rodzaju umów polega na tym, że można podpisać je z kilkoma agencjami nieruchomości jednocześnie – która agencja znajdzie klienta na daną nieruchomość, ta już dalej poprowadzi całą sprawę sprzedaży nieruchomości aż do finału, co spowoduje, że agencja będzie uprawniona do otrzymania wynagrodzenia – prowizji – ustalonej kwotowo (lub procentowo) w umowie pośrednictwa. Umowy otwarte nie są zawierane na konkretny okres czasu, są to umowy bezterminowe, z opcją rozwiązania ich przez którąkolwiek ze stron w dowolnym czasie, bez konieczności podawania przyczyny, bez żadnych konsekwencji – obie strony, agencja i właściciel nieruchomości wystawionej do sprzedaży – mają wolna rękę w działaniu. Tego rodzaju umowy są wygodne dla klienta, który nie musi wiązać się na dłuższy czas z jedną, konkretna agencja. Jak jest w przypadku umów na wyłączność – tu jest możliwość nawet wycofania się z umowy w sytuacji, kiedy klient w ogóle się rozmyśli co do samego faktu sprzedaży nieruchomości, co nie jest możliwe w przypadku umowy na wyłączność. Czy umowy otwarte są bardziej skuteczne od tych na wyłączność – tu zdania są podzielone. Jeśli agencja mająca taka umowę na wyłączność działa mało profesjonalnie, to rzeczywiście umowy otwarte są lepsze.

Agencje nieruchomości – jakie kierunki rozwoju

Porównując agencje nieruchomości, te pierwsze, które powstawały na początku lat dziewięćdziesiątych XX stulecia po zmianach ustrojowych w naszym kraju do agencji funkcjonujących współcześnie, zauważyć możemy ogromne różnice. Przede wszystkim widać wysoki profesjonalizm ludzi, którzy zatrudnieni są w takiej agencji – większość z nich posiada wykształcenie wyższe, często kierunkowe, ponadto agencji ciągle podnoszą swoją wiedzę z zakresu znajomości rynku nieruchomości, prawa cywilnego czy też wszelkich zagadnień związanych na przykład z możliwościami budowy domu na poszczególnych rodzajach działek. Obecnie funkcjonujące na rynku agencje preferują jak najszersze kierunki działania, aby klient miał maksymalna możliwość skorzystania z szerokiej gamy usług, tak więc w tej samej agencji można podpisać umowę nie tylko na sprzedaż nieruchomości, ale też na wynajem mieszkania czy lokalu pod usługi, można zlecić wykonanie operatu szacunkowego, a coraz więcej agencji daje też możliwość skorzystania z pośrednictwa kredytowego, co jest bardzo dobra opcja z punktu widzenia wygody klienta, bo przecież obecnie około 80 procent mieszkań kupowanych jest przy wykorzystaniu kredytu hipotecznego. Wiele obecnie funkcjonujących agencji łączy się w pewien sposób, wymieniając się ofertami, przekazując sobie wzajemnie klientów, starając się spełnić oczekiwania tych, którzy poszukują odpowiedniej nieruchomości o określonych parametrach. Okazuje się, że maksymalne poszerzenie usług oferowanych przez agencję daje znakomite rezultaty – jest to, więc dobry kierunek rozwoju agencji nieruchomości w naszym kraju.

System finansowania agencji nieruchomości w Polsce

Są pewne dziedziny działalności usługowej w naszym kraju, gdzie mamy miejsce z funkcjonowaniem firm na zasadzie utrzymywania się tylko i wyłącznie z prowizji, płaconych przez osoby, dla których wykonuje się pewne czynności. Tak jest na przykład w branży ubezpieczeniowej, w odniesieniu do niektórych rodzajów ubezpieczeń, tak jest też w systemie działania agencji pośrednictwa nieruchomości – jeśli agencji nie uda się sprzedać określonej ilości nieruchomości w określonym czasie, może mieć trudności z zachowanie płynności finansowej. A z tym bywa różnie – zwłaszcza w ciągu ostatnich lat, kiedy na naszym rynku nieruchomości nastąpiło znaczne spowolnienie, jeśli chodzi o ilość zawieranych transakcji kupna sprzedaży. Dlatego też agencje starają się tak działać, aby w swoich zasobach posiadać jak najszerszą ofertę prezentowanych nieruchomości w poszczególnych rodzajach, nie nastawiać się tylko na jeden rodzaj nieruchomości, zaś nakłaniać wielu swoich klientów do tego, aby obniżali oni ceny oferowanych do sprzedaży nieruchomości, co w wielu przypadkach jest jednym z niewielu gwarantów udanej transakcji w miarę logicznym, a więc niezbyt długim czasie, liczonym od dnia wystawienia ogłoszenia o sprzedaży do dnia podpisania umowy kupna-sprzedaży w kancelarii notarialnej. Agencje stosują dwa systemy prowizji – pobieranej zarówno od sprzedającego, jak i kupującego nieruchomość lub też tylko od sprzedającego, a więc właściciela nieruchomości, jeśli zgodzi się on na podpisanie umowy bezpośredniej pośrednictwa.

Czy ludzie korzystają z usług agencji nieruchomości

W naszym kraju przez całe dziesięciolecia nie było tak naprawdę rynku nieruchomości, bowiem tylko w szczątkowej formie występowała prywatna forma własności – automatycznie nie były to warunki mogące sprzyjać powstawaniu, a następnie rozwojowi agencji pośrednictwa nieruchomości. Jednak od dwudziestu z góra lat agencje nieruchomości, których powstało w tym czasie w Polsce około 4 tysięcy, nadrabiają zaległości – już niespełna 70 procent wszystkich transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym odbywa się za pośrednictwem właśnie agencji nieruchomości, z każdym rokiem ten wskaźnik wzrasta. Jeżeli ktoś sprzedawał nieruchomość przy współpracy z agencja, wszystko przebiegało pomyślnie i transakcja była satysfakcjonująca dla zbywającego nieruchomość, automatycznie powoduje sytuacje, że ta sama osoba powtórnie przyjdzie do tej samej agencji, aby skorzystać z niej usług, gdyż przekona się na swoim przykładzie, że warto jest zlecić takiej agencji prowadzenie działań mających na celu korzystna sprzedaż nieruchomości. Coraz więcej ludzi przekonuje się też do agencji, jeżeli chodzi o wynajem nieruchomości – dzieje się tak zwłaszcza w dużych miastach naszego kraju, tam nawet 85 procent nieruchomości przeznaczonych pod wynajem jest obsługiwanych przez poszczególne agencje. Są jednak pewne obszar naszego kraju, głównie tereny wiejskie i małe miasteczka, gdzie ludzie nie dają się jeszcze w dużym procencie przekonać do podejmowania współpracy z agencją – uważają oni, że lepiej jest samodzielnie przystępować do poszukiwania kupca na nieruchomość, że szkoda pieniędzy na płacenie prowizji dla agencji, nie chcą podpisywać żadnych umów, twierdząc jednocześnie, że jeżeli agencja przyprowadzi kupca, znajdzie go samodzielnie, to oni zapłacą prowizję od sprzedaży.

Jakie korzyści z współpracy z agencją nieruchomości

We współczesnym świecie sukces można odnieść w takich dziedzinach, gdzie jest wąska specjalizacja – po prostu poszczególnymi dziedzinami nauki czy życia zajmują się specjaliści wysokiej klasy, minęły już czasy, kiedy poszczególni ludzie znali się nieomal na wszystkim. Dlatego też planując sprzedaż nieruchomości powinniśmy powierzyć ta kwestie specjalistom, a więc dobrej agencji pośrednictwa nieruchomości – taka współpraca na pewno zaowocuje nie tylko szybszym procesem sprzedaży nieruchomości, osiągnięcie lepszej ceny, ale też i zmniejszy na pewno uciążliwości związane z pokazywaniem danego lokalu mieszkalnego, domu czy działki. Nawiązanie takiej współpracy jest równoznaczne z wyceną nieruchomości wystawianej na sprzedaż, za co dodatkowo musielibyśmy zapłacić, jeśli chcielibyśmy mieć taką wycenę od specjalisty. To pracownicy agencji, wspierani swoim doświadczeniem oraz znajomością lokalnego rynku nieruchomości decydują, w jakich kierunkach prowadzić kampanie reklamowa danej nieruchomości, jak ułożyć sama ofertę, jakie wykonać zdjęcia – wszystko to są niezwykle ważne elementy procesu poszukiwania kupca, co jest obecnie tym bardziej trudne, że na rynku jest swojego rodzaju górka, jeśli chodzi o wszelkiego rodzaju nieruchomości (może poza tymi komercyjnymi w największych miastach naszego kraju). Jeśli chodzi o koszty prowizji, to agencje postępują często w taki sposób, że podnoszą o wysokość prowizji cenę nieruchomości, zaś dzięki dobrej reklamie i fachowej obsłudze udaje się osiągnąć właśnie nieco wyższą cenę za nieruchomość.

Mieszkania na poddaszu są modne

Jeszcze nie tak dawno powierzchnie strychów i poddaszy były niedocenionymi składowiskami niepotrzebnych rupieci. Obecnie wielkim uznaniem cieszą się mieszkania urządzone na poddaszach. Nowe budynki coraz częściej oferują przestrzeń na poddaszu, w starych budynkach powszechne stało się adaptowanie powierzchni pod dachowych w celach mieszkalnych. Pozwala to nie tylko wygospodarować dodatkowe miejsce w blokach i kamienicach, ale także zyskać lokum o niezwykłym klimacie i przytulności. Zainteresowanie wynajmem lub kupnem mieszkania na poddaszu nie słabnie. Zakopane także oferuje nieruchomości tego typu. Decydując się na lokal mieszkalny na poddaszu trzeba jednak pamiętać o kilku ważnych szczegółach. Ze względu na tak zwane skosy powierzchnia mieszkania jest mocno okrojona, a aranżacja wnętrza ograniczona. Dlatego tak ważne jest odpowiednie urządzenie wnętrza, by zagospodarować każdy cenny metr kwadratowy. W niektórych lokalach problem stanowią okna, które nie dają wystarczającej ilości światła. Bardzo kluczowa jest także izolacja dachu: odpowiednio przeprowadzona zagwarantuje ciepło zimą i uchroni przed upałami latem. Warto także dowiedzieć się, jakie prace remontowe i budowlane można przeprowadzić w lokalu na wypadek, gdyby wynikła konieczność dokonania przeróbek w zakupionym lub wynajętym mieszkaniu.

Strona 1 z 212