Agencje nieruchomości a wynajem lokali

Działające w naszym kraju agencje pośrednictwa nieruchomości jako główne źródło swojego zarobku traktują prowizje, które są pobierane od klientów zarówno sprzedających swoje nieruchomości za pośrednictwem agencji, jak też i tych, którzy takie nieruchomości nabywają. Czasami takie prowizje są pobierane jednak tylko od jednej strony – od sprzedającego, jeśli jest z nimi zawarta umowa tak zwana bezpośrednia, wówczas klient kupujący nie płaci prowizji za pośrednictwo, co jest korzystne w aspekcie pozyskania takich klientów kupujących. Praktycznie każda agencja ma w swojej ofercie również nieruchomości przeznaczone pod wynajem – są to mieszkania, domu jednorodzinne, jak też i lokale użytkowe, czy to pod usługi, czy nawet pod produkcje przemysłową (na przykład hale produkcyjne czy magazynowe). Takie oferty związane z wynajmem są w największych ilościach w dużych miastach, gdyż to tam klienci posiadający lokale pod wynajem korzystają najchętniej z usług agencji nieruchomości – w mniejszych miastach i miasteczkach z reguły takie lokale wynajmowane są w ofercie indywidualnej. Czy pośrednictwo agencji w segmencie wynajmu jest działalnością opłacalna, konkurencyjna do współpracy w zakresie sprzedaży nieruchomości? Okazuje się, że czasami jest nawet bardziej opłacalne – jako prowizje agencje pobierają zazwyczaj opłaty z obu stron, w wysokości jednomiesięcznej opłaty, jaka wynajmujący ma uiścić właścicielowi nieruchomości. Jest to opłacalne głównie dlatego, że w nieruchomościach pod wynajem jest większy ruch, a więc czasami już po tygodniu od wzięcia danej oferty agencja ma zarobione pieniądze z tytułu najmu.

Jaka opłacalność działania agencji nieruchomości

Każdy zakładający swój biznes jest pełen nadziei, że interes się opłaci, że firma będzie przynosiła coraz wyższe dochody, że będzie się rozrastać i że założenie własnego przedsiębiorstwa okaże się trafna decyzja. Jednak niekoniecznie tak się dzieje, co widzimy po statystykach, po ilości firm, które co roku kończą swoją działalność lub jest ona zawieszała, nie mówiąc już o firmach, które ogłaszają bankructwo. Podobnie jest z zakładaniem agencji pośrednictwa nieruchomości – nikt nam nie zagwarantuje, że utrzymamy się na rynku, zwłaszcza w okresie takim, jak obecnie, kiedy z jednej strony na rynku działa kilka tysięcy agencji nieruchomości, a ruch w segmencie kupna – sprzedaży nieruchomości nie jest zbyt wielki. Jednak założenie agencji nieruchomości może być i opłacalne – zależy wiele od różnego rodzaju czynników – większość z nich to czynniki zależne od nas samych, a więc można, pomimo szeregu niesprzyjających okoliczności, gorszej koniunktury, utrzymać się na rynku. Pierwsza kwestia jest posiadanie odpowiedniej wiedzy na temat nieruchomości i zaangażowanie w swoją prace – na pewno obie te kwestie muszą iść w parze, sama wiedza nie zda się na nic, jeżeli nie będzie aktywności, pracowitości, gromadzenia jak największej ilości ofert w naszej agencji. Generalnie zachodzi pewna zależność pomiędzy ilością posiadanych ofert a ilością prowizji uzyskanych ze sprzedaży poszczególnych nieruchomości. Bardzo istotne jest też miejsce, które wybierzemy na siedzibę swojego biura oraz odpowiedni dobór pracowników do biura czy współpracowników agencyjnych.

Agencje nieruchomości i nieuczciwi klienci

Tak samo jak możemy się natknąć w naszym kraju na agencje pośrednictwa nieruchomości, które starają się drobnym druczkiem przemycić w umowach pośrednictwa jakieś niekoniecznie korzystne dla klienta zapisy, tak samo możemy natknąć się na nieuczciwych klientów – właścicieli nieruchomości, które są przeznaczone do sprzedaży. W momencie odpisywania umowy wszystko jest bardzo dobrze, klient zgadza się nawet na dość wysoka prowizje, oczywiście zależy mu na jak najszybszym znalezieniu kupca i spieniężeniu swojej nieruchomości. Jednak problemy zaczynają się w chwili, kiedy agencja wywiązała się ze swoich zadań i znalazła klienta – chętnego na kupno danej nieruchomości. Jeśli umowa pośrednictwa była zawarta na zasadzie umowy otwartej, klienci czasami zrywają w takim momencie umowę, porozumiewając się równocześnie z oferentem w kwestii ewentualnego kupna nieruchomości w ten sposób, aby nastąpiło to w określony czas po zerwaniu umowy pośrednictwa, aby agencja nie miała prawa do otrzymania wynagrodzenia prowizyjnego. Inną praktyką jest przedłużanie decyzji w sprawie sprzedaży nieruchomości w sytuacji, kiedy na przykład umowa jest zawarta na wyłączność, a zdarzy się znaleźć kupca na nieruchomość w inny sposób niż przez agencję. Wówczas – zgodnie z umowa pośrednictwa – agencja zachowuje również prawo do wynagrodzenia w całej wysokości, określonej w umowie. Jednak z uwagi na przełożenie transakcji do czasu wygaśnięcia umowy agencja straci prawo do wynagrodzenia, do otrzymania prowizji, pomimo wykonania przez okres trwania umowy bardzo wytężonych działań w celu skutecznego znalezienia kupca na daną nieruchomość.

Czy agencja powinna przyjmować wszystkie oferty

W zasadzie każda agencja nieruchomości stara się działać w taki sposób, aby posiadać jak najwięcej ofert nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, jak też i tych przeznaczonych pod wynajem. Posiadanie wielu ofert świadczy z jednej strony o operatywności pracowników agencji, którzy potrafią przekonać duże rzesze klientów do tego, aby zaufać danej agencji i powierzyć jej los swoich nieruchomości, z drugiej strony wzbudza to w potencjalnych klientach respekt i zaufanie – skoro tylu ludzie powierzyło swoje nieruchomości pod opiekę danej agencji, mogę zrobić to i ja. Jednak są dwie szkoły wśród pośredników nieruchomości, jeśli chodzi o kwestie zbierania jak największej ilości nieruchomości jako oferty danej agencji. Jedni właśnie uważają, że należy brać wszystko, co klienci oferują – nawet w sytuacji, kiedy dana nieruchomość nie jest atrakcyjna, a jej cena jest o wiele za wysoka, by była szansa – nawet niewielka – na znalezienie kupca na dana nieruchomość. W takich przypadkach pracownicy agencji sugerują się tym, że klient po długim oczekiwaniu na kupca oraz po przekonaniu się, że nie ma poważnych propozycji kupna takiej nieruchomości, że nie ma zainteresowania z uwagi na zbyt wygórowaną cenę, zgodzi się na obniżenie ceny i podpisanie stosownego aneksu w tej kwestii. Inny punkt widzenia na tego rodzaju sytuacje wygląda tak, że nie warto jest brać pod swoje skrzydła nieruchomości, których cena jest tak wysoka, że niemożliwe jest znalezienie kupca, a jednocześnie klient – właściciel nieruchomości prezentuje nieugięte stanowisko w kwestii ceny ofertowej nieruchomości – wówczas po prostu szkoda jest czasu i pieniędzy na zajmowanie się taka ofertą.

Biura pośrednictwa nieruchomości – ciągle ich przybywa pomimo kryzysu

W Polsce przed laty nie było czegoś takiego jak agencje nieruchomości, dopiero z rozwojem gospodarki wolnorynkowej zaczęły się pojawiać takie agencje i w Polsce. Powstały u nas agencje oraz firmy zajmujące się obsługą nieruchomości i zaczynają mieć coraz większe znaczenie w naszym życiu. Jeszcze niedawno osoby, które chciały sprzedać lub kupić nieruchomość starały się to załatwić na własną rękę, czy ogłoszenia, poczta pantoflowa, ale trzeba przyznać, że nie było za dużo takich nieruchomości do sprzedania, albowiem większość naszych mieszkań było jednak własnością zasobów komunalnych lub spółdzielczych. Co roku zawiera się coraz więcej umów sprzedaży właśnie poprzez agencje nieruchomości, a nie przez prywatne znalezienie kupca. Profesjonaliści z biur pośrednictwa mają większe możliwości znalezienia kupca, co jest szczególnie ważne w czasach kryzysu i zastoju w zakresie nieruchomości. Nawet w mniejszych miastach powstało sporo agencji pośrednictwa, co prawda nie wszystkie utrzymały się na rynku, jednak biur tych jest znacznie więcej niż przed kilku laty, zwłaszcza, że jest sporo biur sieciowych, które zajmują sporo polskiego rynku. Wielu potencjalnych klientów rezygnuje z pośrednictwa, dlatego, że dane biuro pracuje na umowach na wyłączność, jednak klienci nie rozumieją, ze taka umowa jest dla nich korzystniejsza, bowiem umowa otwarta nie sprzyja intensywnemu poszukiwaniu kupujących. Potencjalny klient przed wyborem biura powinien się zorientować na samym początku ile biuro ma zakończonych transakcji, albowiem to świadczy o profesjonalizmie agencji.

Umowa na wyłączność – czy klient ma się jej obawiać

Ogromna większość klientów, właścicieli nieruchomości, którzy zachodzą do biura nieruchomości, pytając o warunki ewentualnej współpracy, usłyszy na pewno z ust pracownika agencji nieruchomości czy też jej właściciela, że najlepiej będzie podpisać umowę na wyłączność – oczywiście w następnych minutach zostanie szeroko objaśniona idea takiego współdziałania przy sprzedaży nieruchomości. Duża część ludzi, którzy słyszą o zasadzie wyłączności w dziedzinie współpracy z agencja, od razu się zniechęca – część rezygnuje w ogóle z dalszych rozmów i opuszcza biuro, inni po prostu mówią, że wyłączność nie wchodzi w grę, jednak są skłonni do podpisania umowy z agencja o współpracy na zasadzie umowy otwartej. Tymczasem praktyka (a również i logika) wskazuje na to, że nie powinniśmy się bać – jako klienci – umów na wyłączność, oczywiście pod jednym warunkiem, że dana agencja nieruchomości jest firma solidna i że powierzamy los naszej nieruchomości w ręce profesjonalistów, którzy w dodatku są bardzo pracowici, kreatywni, potrafią dostosować się do wielu sytuacji. Taka umowa na wyłączność daje nam pewna gwarancje, że agencja naprawdę zainwestuje w naszą ofertę maksymalne środki, że oferta będzie reklamowana o wiele szerzej niż miałoby to miejsce w sytuacji, kiedy na przykład zajmowałoby się nią 5 czy 6 agencji, jednak wszystkie na zasadzie umowy pośrednictwa otwartej. W sytuacji zawarcia umowy na zasadach wyłączności agencja wie, że ma 100 procentowe prawo do prowizji, że umowa nie zostanie zerwana przez sprzedającego i czyni maksymalne starania, by znaleźć kupca na daną nieruchomość.

Jak powinno wyglądać biuro nieruchomości

Podejmując decyzję o założeniu działalności gospodarczej jako pośrednik nieruchomości, na pewno trzeba powziąć decyzję o wybraniu odpowiedniego miejsca, a następnie zorganizowaniu siedziby agencji nieruchomości. Jest to czynność praktycznie niezbędna, chociaż zdarzają się i takie agencje nieruchomości, które działają na zasadzie mobilnej – jedna osoba – agent – zajmuje się wszystkim, pracując tyko w terenie, spotykając się z klientami, a za całe biuro służy samochód. Jednak takie działanie jest mało skuteczne, klienci widząc, jak wygląda działalność takiej agencji, nie mają do niej zaufania, ponadto powstaje pytanie – gdzie sporządzić na przykład umowę przedwstępną kupna-sprzedaży nieruchomości, jeśli agencja nie posiada swojej siedziby. Ważnym aspektem jest zarówno odpowiednia lokalizacja siedziby agencji, jak też i wyposażenie i wystrój samego biura. Jeśli uda nam się zlokalizować takie biuro gdzieś w centrum, gdzie przebywa, na co dzień bardzo wiele ludzi, będziemy już na samym starcie w uprzywilejowanej sytuacji, bowiem wielu klientów trafi do nas niejako z automatu, bez specjalnego zabiegania o takie spotkania. Jeśli już jednak do nas trafia, do bardzo wskazane jest, aby po wejściu do wnętrza lokalu odnieśli pozytywne wrażenia – to jest często mottem powzięcia decyzji o nawiązaniu współpracy z żądaną agencją, w myśl przysłowia – jak cię widzą, tak cię piszą. Wyposażenie biura powinno być odpowiednio skomponowane pod względem estetycznym, powinno też w jakiś sposób nawiązywać do samego faktu, że jest to siedziba agencji zajmującej się nieruchomościami.

Prawne aspekty umowy pośrednictwa

W zasadzie całość współpracy pomiędzy agencja nieruchomości a klientem, który posiada nieruchomość i chce ja sprzedać, opiera się na poszczególnych zapisach zawartych w umowie pośrednictwa – jest to umowa cywilno-prawna i obie strony, składając pod nią podpis, zgadzają się z poszczególnymi zawartymi w niej zapisami. Dlatego też tak ważną kwestia jest czytanie – wnikliwe – takich umów, zanim je będziemy podpisywali. Wprawdzie trzeba zakładać, że agencja nieruchomości, z którą podpisujemy umowę, ma dobre intencje i jest uczciwie działającą firmą, jednak – jak mówi przysłowie – strzeżonego Pan Bóg strzeże. Jeśli okaże się na przykład po czasie, że nastąpi spór pomiędzy agencja nieruchomości a osoba, która współpracowała z agencja na sadzie właśnie umowy pośrednictwa, wszelkie kwestie będą rozstrzygane przez sąd właśnie na podstawie zapisów zawartych w umowie pośrednictwa, a jeśli jakieś kwestie, będące następnie przedmiotem sporu, nie zostaną w umowie opisane wówczas zastosowanie będą miały przepisy zawarte w kodeksie cywilnym. Umowa pośrednictwa pomiędzy stronami zawsze może zostać zmieniona, w formie aneksu do umowy – jeśli obie strony się z tym zgadzają i złożą swoje podpisy pod zapisami danego aneksu Są czasami takie sytuacje, że na przykład klient rozmyśla się ze sprzedażą nieruchomości, jednak ma podpisana umowę pośrednictwa z agencja na wyłączność i agencja znajdzie właśnie kupca – osobę chętną do nabycia danej nieruchomości. Wówczas dobrym rozwiązaniem jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, a jednocześnie zawarcie takiej klauzuli, że na przykład klient decyduje się na zapłacenie agencji nieruchomości odpowiedniej kwoty, ustalonej w drodze negocjacji.

Zryczałtowane koszty – czy agencje to stosują

W każdym kraju zasady funkcjonowania agencji nieruchomości są nieco inne- różnej wysokości stosowane są wynagrodzenia prowizyjne, w niektórych krajach jest to stosowane procentowo od kwoty transakcyjnej nieruchomości, w innych kwotowo, zgodnie z wysokością prowizji określonej w umowie pośrednictwa, jeszcze w innych wynagrodzenie pośrednika określone jest prawnie, a więc agencje nie mogą już dogadywać się indywidualnie z klientami, tylko na przykład pobierają 2 procentowa prowizje od wszystkich stron danej transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości. Generalnie jednak wszędzie wynagrodzenie agencji polega na pobieraniu prowizji od zawartej już transakcji. W sumie jest to zrozumiałe, bowiem żeby agencja zaczęła stosować pobieranie opłat od klientów już na wstępie, za samo podpisanie umowy pośrednictwa, wówczas nie byłaby konkurencyjna w stosunku do innych agencji, działających na tym samym rynku lokalnym. Okazuje się jednak, że niektóre agencje starają się przemycić w umowach pośrednictwa – tak zwanym drobnym druczkiem – takie zapisy, które dają agencji prawo do pewnego rodzaju wynagrodzenia w sytuacji, kiedy nawet nie zostanie dana nieruchomość sprzedana – na zasadzie zryczałtowanych kosztów poniesionych przez agencję na reklamę nieruchomości i czynności związane z poszukiwaniem kupców na nieruchomość. Można powiedzieć, że nie wszystkie osoby, podpisujące umowę pośrednictwa, czytają wnikliwie tai dokument i na tym korzystają właściciele niektórych agencji, przemycając niejako w treści umowy zapisy mówiące o zryczałtowanych kosztach poniesionych przez agencje i konieczność ich ponoszenia przez wystawiającego do sprzedaży nieruchomość w sytuacji, kiedy ta sprzedaż nie dojdzie ostatecznie do skutku.

Na czym polega skuteczność agencji nieruchomości

Każdy klient agencji nieruchomości – jako właściciel nieruchomości, którą chce sprzedać, bardzo pragnie, aby jak najszybciej dokonać transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości, jest to jeden z mierników skuteczności każdej agencji. Jeśli w jakiejś agencji nieruchomość – jako oferta – zalega przez kilka lat, cena jest ciągle obniżana, a nadal nie ma zainteresowania nieruchomością i nie dochodzi do jej sprzedaży, oznacza to, że albo agencja działa niezbyt dobrze, albo po prostu nieruchomość jest tak mało atrakcyjna, że jej sprzedaż jest faktycznie prawie niemożliwa. Generalnie za skuteczność pracy agencji możemy uznać dwa podstawowe czynniki – relatywnie krótki czas, jaki mija od dnia zawarcia umowy pośrednictwa do dnia sfinalizowania transakcji w kancelarii notarialnej oraz cena, jaka agencja osiągnie, w wyniku oczywiście negocjacji, z klientem kupującym nieruchomość. Odnośnie pierwszego z warunków nie ma reguł, ile wynosi średni czas posiadania przez dana agencje nieruchomości do czasu jej sprzedaży – czasem nieruchomość udaje się sprzedać już po kilku tygodniach, a czasami trzeba czekać kilka lat i niestety oferta zostaje wycofana z agencji, bez jej sprzedaży. Jeszcze innym, bardzo ważnym miernikiem skuteczności działania danej agencji nieruchomości jest stosunek procentowy nieruchomości, które udało się sprzedać na przykład w ciągu danego roku do ilości nieruchomości, które agencja posiadała w swoim wolumenie w tym samym czasie – im będzie on większy, tym bardziej świadczy to o skuteczności działania danej agencji nieruchomości.

Strona 1 z 512345